همیشه خرید و فروش ویلا و زمین در مناطق خوش آب و هوای کشور به خصوص مناطق شمالی بازار شلوغ و پر طرفداری دارد و اولین نکته‌ای که برای خرید زمین یا ویلا به آن دقت شود، توجه به مدارک آن ملک است. شما باید در درجه اول بدانید که کاربری زمینی که قصد خرید آن را دارید چیست؟ و آیا ساخت خانه در زمین زراعی یا باغ و حتی مزرعه و زمین کشاورزی امکان پذیر است؟ مراحل تغییر کاربری زمین کشاورزی به مسکونی چیست؟
تغییر کاربری زمین کشاورزی و ساخت در زمین زراعی یکی از مهم‌ترین مسائلی است که این روزها مورد اهمیت مشتریان و مشاوران املاک است و آنها را با محدودیت‌های بسیاری روبرو کرده است.
نوعی کاربری یک زمین توسط شهرداری و سازمان‌های مربوط به آن مشخص می‌شود و این کاربری پیش از آنکه به یک مشتری فروخته شود مشخص شده است. به عنوان مثال زمین‌هایی که به جنگل‌ها یا کشت و کار مربوط می‌شوند دارای کاربری کشاورزی هستند و ساخت خانه در باغ و مزرعه و یا اجرای ساخت و ساز یا احداث کارخانه در این زمین‌ها ممنوع است.
بهترین روش برای مشخص شدن کاربری یک زمین آن است که گزینه‌های مورد نظر خود را از شهرداری و سازمان‌های مربوطه استعلام کنید چرا که ساخت در زمین زراعی به دلیل کاربری متفاوت یک معامله غیر قانونی است.
پیش از انجام هر گونه اقدامی برای خرید زمین و ساخت در زمین زراعی باید به نوع کاربری آن توجه کنید. اینکه زمین مورد نظر شما چه کاربری داشته و برای انجام چه کاری قابل استفاده است؟ در ادامه به بررسی انواع کاربری زمین می‌پردازیم.
این نوع از زمین‌ها را برای ساخت انواع ویلا و ساختمان و غیره می‌توان استفاده کرد در واقع در این زمین‌ها برای ساخت خانه‌هایی مناسب برای زندگی می‌توان اقدام کرد.
دسته دیگری از زمین‌ها دارای کاربری کشاورزی هستند به این صورت که این زمین‌ها یا باغ‌های وسیعی هستند یا اراضی زراعی و تفاوت آنها به این صورت است:
باغ‌ها زمین‌هایی هستند که در آنها درخت کاشته می‌شود که با نام مشجر هم شناخته می‌شوند یعنی زمین‌هایی که قابلیت کاشت درخت در آنها وجود دارد.
اما اراضی زراعی به آن دسته از زمین‌هایی اطلاق می‌شود که در آنها محصولات زود بازده کشت شده و عمدتا برای کشت محصولاتی مانند صیفی جات مورد استفاده قرار می‌گیرند.
