هر ملکی که ساخته می‌شود، بر اساس قانون دارای یک کاربری مشخص است که این کاربری به صورت دقیق تعیین می‌شود و در سند آن ثبت می‌گردد. کاربری یک ملک می‌تواند در انواع مختلفی باشد که مهم‌ترین آن عبارتند از : کاربری مسکونی، کاربری تجاری و کاربری اداری. تغییر کاربری خانه و زمین مسکونی به تجاری یا اداری مراحل مختلفی دارد. در این مقاله به صورت کامل به این موضوع پرداخته‌ایم
بر اساس قانون در شهرهایی که نقشه جامع شهر وجود دارد، شهرداری موظف است که بر طبق ضوابط نقشه آن ملک، در پروانه‌های ساختمانی نوع کاربری یا همان نوع استفاده از ساختمان را عنوان کند و اگر بر خلاف آنچه در پروانه ساختمانی قید شده، در یک منطقه غیر تجاری محلی برای کسب و کار و تجارت شروع به فعالیت کرد شهرداری باید این موضوع را تعقیب کند.
حال با توجه به این موضوع که ارزش ملک با کاربری تجاری بیشتر از کاربری مسکونی است، بسیاری از مالکان به دنبال آن هستند که که کاربری ملک خود را تغییر دهند.
آن دسته از املاکی که با نام واحد مسکونی نام گذاری می‌شوند، واحدهایی هستند که به منظور اسکان دائم یا موقت افراد ساخته می‌شود و به لحاظ ترکیب بنا دارای ظاهری خاص مانند اتاق، آشپزخانه، سرویس بهداشتی و غیره هستند. پس کاربری مسکونی به فضاهای پیوسته‌ای گفته می‌شود که مناسب سکونت خانوار است.
زمانی به یک مکان تجاری یا اداری می‌گویند که کاسب، تاجر یا فردی مشغول یک فعالیت تجاری یا کسب و کاری در آن باشد. با توجه به دستورالعمل وزارت کشور، که با عنوان «دستورالعمل نحوه محاسبه عوارض پذیره واحدهای اداری، تجاری و صنعتی» نام برده می‌شود، واحد تجاری تمام ساختمان‌هایی هستند که برابر تبصره ذیل بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری‌ها با هدف استفاده در کسب و کار، تجارت یا پیشه‌ای ساخته شده باشند که در این صورت تحت پوشش قانون نظام صنفی یا واحدهای تابع قانون تجارت فعالیت می‌کنند.
بر اساس قوانین شهرداری، برای ساخت هر ملکی ابتدا یک مجوز صادر می‌شود که کاربری ملک به صورت دقیق در آن مشخص می‌شود. به این مجوز پروانه ساخت می‌گویند که دریافت آن پیش از شروع هر گونه عملیات ساخت و ساز لازم است.
در کنار این موضوع که کاربری ملک در پروانه ساخت آن قید می‌شود، شهرداری نیز موظف است به صورت مداوم بر تغییر کاربری مسکونی یا تغییر کاربری به تجاری نظارت داشته باشد و مانع از فعالیت‌های غیر قانونی شود.
بهتر است بدانید که هر گونه تغییر کاربری زمین که به صورت غیر قانونی صورت بگیرد و همراه با تخلف باشد، مجازات سنگینی را به همراه داشته که از جمله آنها باید به جریمه نقدی و حبس اشاره کرد.
زمانی که تخلف در مراجع قانونی اثبات شود، مالک یا مستاجری که مرتکب تخلف شده باید در مهلت معین ( کمتر از دو ماه) کسب و کاری را که راه انداخته در ملک مورد نظر تعطیل کرده و در صورتی که مالک یا مستاجر در مهلت معین اقدام به تعطیل کردن کسب و کار خود نکند محکوم به جریمه نقدی و حبس به مدت ۶ ماه تا دو سال خواهد شد.
در تبصره بند ۲۴ از ماده ۵۵ قانون شهرداری که در سال ۱۳۵۲ آمده مقرر گردیده است که : ” شهرداری در شهرهایی که نقشه جامع شهر تهیه شده مکلف است طبق ضوابط نقشه مذکور در پروانه‌های ساختمانی نوع استفاده از ساختمان را قید کند.
در صورتی‌که برخلاف مندرجات پروانه ساختمانی در منطقه غیرتجاری محل کسب یا پیشه و یا تجارت دائر شود شهرداری مورد را در کمیسیون مقرر در تبصره یک ماده ۱۰۰ این قانون مطرح می‌نماید و کمیسیون در صورت احراز تخلف مالک یا مستأجر با تعیین مهلت مناسب که نباید از دو ماه تجاوز نماید در مورد تعطیل محل کسب یا پیشه و یا تجارت ظرف مدت یکماه اتخاذ تصمیم می‌کند.
این تصمیم وسیله مأمورین شهرداری اجرا می‌شود و کسی که عالما از محل مزبور پس از تعطیل برای کسب و پیشه و یا تجارت استفاده کند به حبس جنحه‌ای از شش ماه تا دو سال و جزای نقدی از پنج‌هزار و یک ریال تا ده هزار ریال محکوم خواهد شد و محل کسب نیز مجدداً تعطیل می‌شود”.
